Freiwillige Rückkehr

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III. Wohnungsmarkt (The housing market)

A. Allgemeines (General information)

B. Mietwohnungen (Rental apartments)

C. Immobilienkauf (Purchasing property)

A. Allgemeines (General information)

2001 wurden in Indien knapp 200 Mio. Haushalte gezählt, rd. 40 Mio. mehr als 10 Jahre zuvor. Die Anzahl der Personen pro Haushalt ist mit durchschnittlich 5 Personen auf dem Land und in der Stadt fast identisch. Die Anzahl der Gesamtbevölkerung steigt aber stetig. Der Immobilienmarkt in Indien kommt nach seinem schlimmsten Einbruch vor 10 Jahren langsam wieder in Schwung. Nur 50 % der bestehenden Wohnungen sind in einem guten Zustand, 5 % gelten als baufällig. 70 % der Haushalte bewohnen maximal 2 Räume. Heute fehlen zwischen 20 bis 30 Mio. Wohneinheiten. Der jährliche Baubedarf wird auf 7 bis 10 Mio. Wohneinheiten geschätzt.

In 2001, around 200 million households were counted in India, around 40 million more than ten years previously. The average number of five individuals per household is almost the same in towns and cities as in rural areas. However, the total population is increasing steadily. Following its most serious slump ten years ago, India’s housing market is beginning to show signs of improvement. Only 50% of existing residences are in good condition, with 5% in a state of disrepair. Seventy percent of all households have two rooms or fewer, and India lacks around 20 to 30 million housing units. The yearly demand for new accommodation has been estimated at around 7 to 10 million housing units.

B. Mietwohnungen (Rental apartments)

Bei der Suche nach einer Mietwohnung wendet man sich am besten an einen Makler. Listen von Immobilienmaklern können im Internet abgerufen werden. When searching for an apartment to rent, it is advisable to contact an estate agent. Lists of estate agents can be found on the internet at the following addresses:
www.indiarealstatedirectory.com
www.magicbricks.com
Es ist schwierig überhaupt eine Wohnung zu finden, denn Gesetze schützen die Mieter so sehr, dass die Vermieter Angst haben, ihre Wohnungen zu vermieten. In der indischen Hauptstadt New Delhi werden Mietverträge meist für 11 Monate abgeschlossen. Bleibt der Mieter in der Wohnung wird der Mietvertrag auf weitere 11 Monate geschlossen. Das hat seinen Grund darin, dass das indische Mietrecht, der Delhi Rent Act (Mietgesetz) von 1995, erst nach einer Mietdauer von 12 Monaten in Kraft tritt.
Finding apartments to rent can be difficult since Indian law protects tenants to such an extent that landlords are often afraid to rent their apartments at all. In the capital city of New Delhi, rental contracts are generally signed for 11 months. Should the tenant remain in the property, the contract is signed for a further 11 months. This is because Indian rental law (the Delhi Rent Act of 1995) only comes into effect after a tenancy of 12 months.
Die Immobilienkonzerne weiten ihr Angebot an günstigem Wohnraum massiv aus. Sie können dabei auf Hilfe des Staates rechnen. Die Regierung hat vorgeschlagen, die Gewinne von Wohnbauprojekten, die bis März 2012 fertig gestellt werden, von der Steuer zu befreien. Bei preisbegünstigtem Wohnraum zieht die Bautätigkeit daher wieder deutlich an. Für die Wohnungsmiete muss man im Schnitt mehr als die Hälfte des Lohnes aufwenden.
The real estate sector is in the process of massively increasing its provision of affordable housing, and can count on governmental support in doing so. The government has suggested that profit generated through residential development which is completed by March 2012 be made exempt from taxation. The rate of construction of affordable housing has increased considerably as a result.

Die Kosten der Unterkunft sind, ähnlich wie bei uns in Deutschland, in den einzelnen Städten und Regionen sehr unterschiedlich. Mumbai (Bombay) ist mit Abstand die Stadt mit den höchsten Mietpreisen in Indien. Für eine feuchte Zweizimmerwohnung, in der das Bad dringend renoviert werden muss, sind, vorwiegend für Ausländer, circa € 2000 zu zahlen. Für Wohnungen in einem besseren Stadtteil sind teilweise € 7000 und mehr pro Monat aufzubringen.

On average, tenants spend more than half their salary on rental costs. As in Germany, rental prices vary hugely depending on the town and region. Mumbai (Bombay) has by far the highest rental prices; even a damp, two-bedroom apartment with a bathroom urgently in need of renovation can fetch a monthly rental price of around two thousand euros, especially for foreign tenants. Apartments in better neighbourhoods can cost upwards of seven thousand euros a month.
Aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs sind Mietwohnungen im oberen Preissegment stark gefragt. Die Wohnungspreise in Mumbai sind seit 2003 um 40 % gestiegen. Wer neu in eine Wohnung einzieht, muss sich bei der Polizei anmelden. Das Registrierungsformular ist zwei Seiten lang. Der Mieter hat ein Foto von sich beizufügen, Auskunft über seinen Familienstand erteilen, die Anzahl seiner Familienmitglieder und seine Kontaktdaten angeben.
Due to recent improvements in the economy, apartments for rent in the high-end price range are in high demand, and rental prices in Mumbai have increased by 40% since 2003. New tenants are required to register with the local police. The registration form is two pages long and requires a passport photo and information concerning marital status, the number of household members and personal contact details.

C. Immobilienkauf (Purchasing property)

In Indien macht sich der allgemeine Wirtschaftsaufschwung auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Einige Banken haben bereits den ersten Schritt getan und die Zinsen für Baudarlehen verringert, so z.B. die Union Bank of India, State Bank of India sowie Central Bank of India. Für Darlehen bis zu INR 5,000,000,00 (€ 89.000) werden für das erste Jahr nur noch 8 % Zinsen verlangt. Nach einem Jahr werden die Zinsen wieder an den variablen Zinssatz angepasst.
The general improvement in the economy has also made its presence felt on the Indian property market. A few banks have already reduced interest rates for construction loans, amongst them the Union Bank of India, the State Bank of India and the Central Bank of India. For loans of up to INR 5,000,000.00 (around € 89,000), just 8% interest is due in the first year. Interest rates are adjusted according to the floating rate thereafter.
Union Bank of India
State Bank of India
Central Bank of India
War es Anfang 2009 noch sehr schwer Darlehen für Projektentwicklungen zu erhalten, begann seit März 2009 sich die Situation leicht zu verbessern. Die Zinsraten haben sich von ca. 14,5 % auf 13 % bis 13,5 % leicht nach unten korrigiert. Einige Immobilienentwickler verzeichnen wieder ein höheres Interesse an ausländischen Investoren. Verursacht durch den Mangel an Bauland und wilde Spekulationen sind die Preise in den letzten Jahren in die Höhe geschnellt. Durch die teilweise Liberalisierung wurde der indische Immobilienmarkt 2005 auch für ausländische Investoren geöffnet.
Whereas in early 2009, loans for project development were difficult to obtain, the situation began to improve slowly in March of the same year. Interest rates have been adjusted down slightly from around 14.5% to around 13 – 13.5%. Some property developers are once again starting to show increased interest in foreign investors. Prices have been driven up in recent years by the lack of building plots and by wild speculation. The Indian property market has been open to foreign investors since its partial liberalisation in 2005.
Ein Großteil der bestehenden Gebäude ist nicht handelbar oder ungeeignet für Investitionen. Deshalb sind Neubauten der einfachste Weg, um sich einen Zugang zum indischen Markt zu verschaffen. Insider befürchten jedoch, dass der Zustrom ausländischen Kapitals die Bodenpreise dermaßen ansteigen lassen könnte, dass die Gewinne in Zukunft deutlich niedriger ausfallen würden. Trotz steigender Preise sind die Wohnungen noch erschwinglich. In Mumbai (Bombay) stiegen die Wohnungspreise seit 2003 um 40 %.Insider befürchten jedoch, dass der Zustrom ausländischen Kapitals die Bodenpreise dermaßen ansteigen lassen könnte, dass die Gewinne in Zukunft deutlich niedriger ausfallen würden.
The majority of existing property is either not tradable or is unsuitable for investment. This means that the development of new property is the easiest way to gain access to the Indian market. However, insiders fear that the influx of foreign capital could drive up the price of land to such an extent that profits could fall in the future as a result. Despite increasing prices, property remains affordable, although as previously mentioned, the price of an apartment in Mumbai has increased by 40% since 2003.
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